인천 검암역세권 공공주택지구 A3BL 공공주택 건설사업 동의안 심사보고서

2023.5.11.(목)

행정안전위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2022. 9. 27.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2022. 9. 28.

라. 상정일자 : 제287회(임시회) 제1차 위원회(2023년5월11일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 천준호 기획조정실장

❍ 검토보고 : 전상배 행정안전수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 본 사업은 2022년도 국토교통부 사전청약 대상사업으로 검암역세권 공공주택지구 내 양질의 아파트를 저렴한 가격으로 공급(분양+임대)하여 정부정책부응 및 공기업으로서 본연의 역할 수행을 통해 지속경영기반을 마련하고자 추진하는 사업임

❍ 신혼부부를 대상으로 공공분양 및 공공임대주택을 공급하는 사업으로 신규 공공주택 공급을 통해 서민 주거불안정 해소 및 다양한 주거형태 제공으로 무주택 서민의 자가보유 확대 및 주거안정에 기여하고자  「지방공기업법」제65조의3에 따라 시의회 동의를 받고자 함.

나. 주요내용

❍ 근 거 법 : ｢공공주택특별법｣ 제4조

❍ 사 업 명 : 인천 검암역세권 공공주택지구 A3BL공공주택 건설사업

❍ 위    치 : 인천 검암역세권 공공주택지구 A3BL

❍ 면    적 : 30,248㎡(연면적 94,658㎡)

❍ 세 대 수 : 805세대

❍ 사 업 비 : 3,070억 원

❍ 사업기간 : 2023년 ~ 2026년

❍ 시 행 자 : 인천도시공사

❍ 전체사업 타당성 검토(지방공기업평가원)

(단위 : 억원)

구분		검토결과	비고
추정 손익	총 현금유입	3,05628	분양수입, 국고보조금, 임대료, 보증금 등
	총 현금유출	3,070	투자비, 수선유지비, 금융비용, 보증금반환, 법인세 등
	경상이익	△14	순이익 < 0
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	△120	FNPV < 0 → 재무적 타당성 미확보
	PI(수익성지수)	0.93	PI < 1 → 재무적 타당성 미확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	1.06%	FIRR < 할인율(4.5%) → 재무적 타당성 미확보

❍ 현금흐름

(단위 : 억원)

구분	합계	’23년	’24년	’25년	’26년	’27년	’28~’65년	’66년
총 현금유입	3,056	30	292	696	1,079	9	526	424
총 현금유출	3,070	767	181	708	792	24	405	193
순 현금흐름	△14	△737	111	△12	287	△15	121	231
손익(누계)		△737	△626	△638	△351	△366	△245	△14

❍ 인천지역경제에 미치는 영향

생산유발효과	부가가치유발효과	소득유발효과	고용유발효과
1,743억원	573억원	417억원	1,403명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 이 동의안은 인천도시공사가 검암역세권 공공주택 지구 내에 분양주택을 건설하려는 것으로「지방공기업법」제65조의3제1항의 규정에 따라 의회 동의를 얻고자 하는 사항임.

❍ 검암역세권 지구는 2018년 9월 정부의 수도권 주택공급 확대와 무주택 주민의 실수요자를 위한 신규 공공택지 확보정책에 따라 2019년 9월 공공주택지구로 지정되었으며, 대상지는 공공주택 지구 내에 있음. 본 사업은 2022년도 국토교통부 사전청약 대상사업으로 검암역세권 공공주택지구 내 양질의 아파트를 저렴한 가격으로 공급하고자 총 사업비 3,070억원을 신규 투자하여 신혼부부를 대상으로 공공분양 및 공공임대주택 805호*를 공급하려는 것임.

※ ’20.3.19. 국토부 주거복지로드맵 2.0 → 공공임대․분양주택 ’22년까지 100만호 공급

< 인천도시공사 공공주택 공급 총괄표 >

(단위 : 호)

구 분	계	실적(’21년 까지)	계획(’22.∼’30.)
계	77,773	28,434	49,339
분 양	29,738	10,795	18,943
임 대	48,035	17,639	30,396

* 805세대 : 55㎡: (분양 358, 임대 179), 46㎡: (분양179, 임대89)

❍ 이 사업 추진을 위해「지방공기업법」제65조의3제2항에 따라 지방공기업평가원에 타당성 판단을 검토 의뢰하였으며, 2022. 6월 지방공기업평가원의 사업 타당성 검토에 따르면,

- 사업대상지 입지는 인천2호선 검암역으로 부터 약 800m, 검바위역은 약 1km의 거리로 지하철역 접근성이 매우 우수하여 대중교통 이용이 편리하며, 서측에는 청라IC가 맞닿아 있어 고속도로를 이용한 인천국제공항 및 서울방향 접근이 매우 용이함.

- 향후, 광역 접근성이 우수한 역세권 지역에 공동주택뿐만 아니라 인접한 아라천 접근로 환경개선이 완료되면 자전거도로, 수변공원 이용 등 주민편의성 제고 및 주거환경 또한 대폭 개선될 것으로 예상됨.

❍ 사업 타당성 판단의 근간이 되는 경제성, 재무성, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과

- 경제적 타당성은 현재가치 기준으로 총비용은 2,063억 3,300만원, 총편익*은 1,008억9,300만원, 순편익(순현재가치)은 △1,054억 4,000만원으로 경제적 타당성은 확보하지 못한 것으로 나타났으나,

비용이 51.1% 이상 감소하거나 편익이 104.5% 이상 증가할 경우 당해 B/C 값이 1.0을 상회하여 경제적 타당성을 확보할 수 있을 것으로 분석됨.

*총편익: 주거공간제공 편익+상업시설이용 편익

< 경제적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
순현재가치(NPV)	△105,440백만원	NPV < 0 → 경제적 타당성 미확보
편익비용비율(B/C)	0.49	B/C ratio < 1 → 경제적 타당성 미확보
내부수익률(IRR)	1.18%	IRR < 할인율(4.5%) → 경제적 타당성 미확보

※순현재가치(NPV) △105,440백만원, 편입비용비율(B/C) 0.49, 내부수익률(IRR) 1.18%로서, NPV, B/C, IRR 모두 당해 사업이 경제적 타당성을 확보할 수 없을 것으로 분석됐음.

- 재무적 타당성은 재무적 타당성지표인 수익성지수(PI)가 0.93로 기준비율(1.0)을 하회하는 것으로 분석되어 재무적 내부 수익률이 기준할인율보다 더 작으므로 당해 사업의 재무적 타당성을 확보할수 없으나, 분양가격이 12.47%이상 증가, 투자비 13.68% 이상 감소할 경우에는 재무적 타당성을 확보할 수 있다고 분석됨.

< 재무적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
재무적 순현재가치(FNPV)*	△12,047백만원	FNPV< 0 → 재무적 타당성 미확보
수익성지수(PI)**	0.93	PI<1 → 재무적 타당성 미확보
재무적 내부수익률(FIRR)***	1.06%	FIRR < 할인율(4.5%) → 재무적 타당성 미 확보

*FNPV: 재무적 순현재가치, **PI: 수익성지수, ***FIRR: 재무적 내부 수익률

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 1,743억원, 부가가치유발효과는 573억원, 소득유발효과는 417억원, 고용유발효과는 1,403명으로, 인천뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 나타나 보통으로 분석됨.

< 지역경제 파급효과 분석 결과 >

(단위: 억원/명)

구분	생산유발효과	부가가치유발효과	소득유발효과	고용유발효과
인 천	1,743	573	417	1,403
전 국*	3,208	1,022	623	2,124

*전국에 대한 파급효과는 생산유발효과 3,208억원, 부가가치유발효과 1,022억원, 소득유발효과

623억원, 고용유발효과 2,124명으로 추정됨.

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「인천 검암역세권 공공주택지구 A3BL 공공주택 건설사업」에 대한 지방공기업평가원이 종합적으로 분석한 타당성 검토결과는 “다소 미흡”으로 분석되었음.

경제성	재무성	정책성
타당성 미확보	타당성 미확보	보통

□ 종합검토의견

❍ 본 동의안은 검암역세권 공공주택 지구 내 공공주택 용지에 무주택 주민과 신혼부부를 대상으로 공공분양 및 임대주택을 건설하는 사업으로, 중앙정부의 주거복지 정책방향과 부합하며 268세대의 공공임대주택은 신규공동주택을 저렴한 비용으로 공급하여 저소득층의 주거안정화에 기여하고자 하는 것임.

이사업에 대한‘지방공기업평가원’검토결과 전반적으로「다소미흡」으로 판단하고 있으나, 경제적 타당성과 재무적 타당성을 확보하지 못한 것은 주거복지사업의 특성에 따른 것으로 판단되며, 지역사회 및 지역 경제적 측면에서의 정책적 타당성은 양호한 것으로 검토되어 서민 주거복지 사업으로서의 사업 추진은 타당한 것으로 사료됨.

다만, 정부의 부동산 정책, 물가상승, 정부의 금리인상 기조 및 해외 금융시장 여건(미국 긴축정책) 등 외부 요인에 따라 주택분양 시장 방향이 결정될 것으로, 향후 사업 환경변화에 유의하고 여건 변화에 신속하고 적절한 대응체계를 구축하여 당초 계획대로 추진될 수 있도록 해야 할 것임.

4. 질의 및 답변 요지

ㅇ A3와 B1블럭에 대해 다시한번 설명해 주길바람.

⇒ (기획조정실장) 신혼부부대상 공공분양주택 건설 사업임.

ㅇ 청년들을 위한 주택공급 사업을 선도적으로 조성해주길 바람.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 8명(신동섭, 이단비, 김대영, 김용희, 김재동, 석정규, 신성영, 신영희위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석위원 8명, 찬성 : 8명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

붙임  인천 검암역세권 공공주택지구 A3BL 공공주택 건설사업 동의안 1부.  끝.

[붙임]

인천 검암역세권 공공주택지구 A3BL 공공주택 건설사업 동의안

의 안 번 호	93		제출연월일 : 2022. 9. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 본 사업은 2022년도 국토교통부 사전청약 대상사업으로 검암역세권 공공주택지구 내 양질의 아파트를 저렴한 가격으로 공급(분양+임대)하여 정부 정책부응 및 공기업으로서 본연의 역할 수행을 통해 지속경영기반을 마련하고자 추진하는 사업임

○ 신혼부부를 대상으로 공공분양 및 공공임대주택을 공급하는 사업으로 신규 공공주택 공급을 통해 서민 주거불안정 해소 및 다양한 주거형태 제공으로 무주택 서민의 자가보유 확대 및 주거안정에 기여하고자 「지방공기업법」제65조의3에 따라 시의회 동의를 받고자 함

□ 주요내용

○ 사업개요

- 근 거 법 : ｢공공주택특별법｣

- 사 업 명 : 인천 검암역세권 공공주택지구 A3BL 공공주택 건설사업

- 위    치 : 검암역세권 공공주택지구 A3BL

- 면    적 : 30,248㎡ (연면적 94,658㎡)

- 세 대 수 : 805세대

- 사 업 비 : 3,070억 원

- 사업기간 : 2023년 ~ 2026년

- 시 행 자 : 인천도시공사

○ 전체 사업 타당성 (지방공기업평가원 검토)

구분		검토결과	비고
추정 손익 (억 원)	총 현금유입	3,056
	총 현금유출	3,070
	경상이익	-14
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	-120억 원	FNPV < 0 ⇒ 타당성 미확보
	PI (수익성지수)	0.93	PI < 0 ⇒ 타당성 미확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	1.06%	FIRR < 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 미확보

○ 현금흐름 (지방공기업평가원 검토)

(단위: 억원)

구분	합계	’23년	’24년	’25년	’26년	’27년	’28~’65년	’66년
총 현금유입	3,056	30	292	696	1,079	9	526	424
총 현금유출	3,070	767	181	708	792	24	405	193
순 현금흐름	△14	△737	111	△12	287	△15	121	231
손익(누계)		△737	△626	△638	△351	△366	△245	△14

○ 지역경제에 미치는 영향 (지방공기업평가원 검토)

지역별	생산유발 (억원)	부가가치유발 (억원)	소득유발 (억원)	고용유발 (명)
인 천	1,743	573	417	1,403
전 국	3,208	1,022	623	2,124

□ 위 치 도